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签订避难层、设备层(间)租赁合同是否有效?(上)

来源:未知作者:admin 日期:2019/07/01 22:08 浏览:

  住宅小区或商业楼的通道、楼梯、大堂等,这是公共通行部分,这应当属△▪▲□△于业主们的公摊部分,这可能没有异议,但对于消防、公共照★△◁◁▽▼明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构是否属于全体业主公有部分,即也是不是属于公摊面积的一部分?这是许多业都没有弄明白的内容。本律师在最近一段时也时常碰到有咨询者咨询这个问题,甚至还有人发来其与开发商租赁设备层作餐饮服务使用的合同,要我提供法律意见。

  咨询者:“吴律师,我与一个房产开发商做了初步沟通,想租其开发的某栋大楼的避难层(兼有设备层功能)作为经营餐饮场地,已谈成了初步意向,可是我又十分担心,这类房屋开发商有没有出租这类房屋的资格?订立的合同会不会对我不利?请问吴律师您,我租赁这类房屋有法律上的可行性吗?”

  吴律师:“请您再提供给我如下信息:这房屋开始出售了吗?已出售了多少?如果没有出售或出售得少,您经营餐饮,客源也会是一◆●△▼●个大问题吧?”

  咨询者:“这栋楼,还刚刚开始发售,我问了开发商,说是还没有出售多少。是的,我也有些担心如何本栋楼的入住率过低,对我做餐饮生意也会是一个问题。”

  吴律师:“那我明确答复您:只要这栋楼开始发售,开发商没有资格出租此类房屋,此类房◁☆●•○△屋应当属于全体业主所有。试想一下,只要有部分◆◁•业主入住,这些避难层、设备层只要竣工验收后即就需要依据▲=○▼消防法等处于随时待命待用状态的。再说,这类性质的房屋所有权属于全体业主的,开发商是无权擅自出△▪▲□△租的。”

  咨询者:“我与开发商提了这个疑问。开发商▲●…△的答复是说,这栋房子三两年内●出售率不会超过50%,对于这个地方暂时是他们开发商说了算。”

  □◁▪…□▷▷•◆■吴律师:“开发商的这个说法,貌似是有▷•●道理,这仅是站在物权法、物业管理条例等法律法规上看似是表面有道理,其实开发商忽视了消防法法规的强制性规定,根据消防法及其配套法规的规定,当消防督查工作人员发现避难层被占用为其他用途时,或者依据强制性规章认为设备层的被占用会影响到消防功能时,会认定为这是消防隐患,他们有权根据《消防法》第六十条与第五十四条的规定查封这些危险部位或者场所的。总结成一句话,您如果签订租用避难层等涉及到消防安全的场所用于商业用途时,这类合同有被无效的风险。”

  咨询者:“如果,我租赁的是设备层,问过一些律师,他们认为不会有无效的风险,这是真的吧?”

  吴律师:“对于我的同行发表的此类意见,我不做任何评述。但是,根据◇…=▲我掌握的知识告诉您:通常情况下,设备层(间)与避难层相•☆■▲邻布置,设备层中也通常会含有消防◆▼设备,也属于消防设施构成的一部分,当租用设备层时,肯定会影响到避难层的正常功能,或者会影响到消防功能。”

  吴律师:“本人专业学习过消防工程师课程,现在还是中国人民警▪▲□◁察大学消防专业的一名自考生,学了这些知识肯定可以学以致用。”

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